安多县县城规划区国有

建设用地土地用途变更（住转商）实施方案

为进一步加强和规范县城规划区国有建设用地土地用途变更及变更后确权登记行为，保护权利人合法权益，防止国有土地资产流失，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《不动产登记暂行条例》《关于变更土地登记的若干规定》等相关政策法规，按照《西藏自治区自然资源厅关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》（藏自然资〔2022〕19号）《十届县委第24次常委会会议纪要（2022年5月11日）》（第24号）文件要求，结合我县实际，特制定本实施方案。

一、适用范围

（一）县城规划区国有建设用地土地用途变更要符合《安多县国土空间规划（2022-2035年）》和修建性规划要求。

（二）县城规划区依法取得用于建造住房及其附属用房的国有建设用地，并已确权、登记、发证的。

（三）《安多县国土空间规划（2022-2035年）》实施前，擅自将土地用途变更的国有建设用地。

二、工作原则

（一）依法依规原则。土地用途的变更依据土地管理法律法规，按照法律程序，通过申报、权属审核、地籍调查、地籍测量、土地用途变更登记和颁发不动产权证书等程序予以核实、调整和确定土地用途。依法改变土地的用途，应当办理土地变更登记手续。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

（二）房地权利一致、自愿原则。按照房地不可分离的原则，申请国有建设用地使用权及房屋所有权土地变更，应当遵循产权清晰、房屋所有权权利人与国有建设用地使用权人要一致，土地变更是国有建设用地使用权人个人意愿，政府进行宏观调控，权利人在申请土地变更时必须经过有关人民政府土地行政主管部门同意后，报县人民政府批准。

（三）尊重历史、稳定性原则。妥善处理土地权利人建房管理中存在未批先建等历史遗留问题，做到“先易后难，先简后繁”。对土地用途变更前后的土地权属界线要保持一致。不作大的调整，全面兼顾权属界线，避免因调整不当产生土地纠纷，确保全县社会经济的稳定。

（四）合同签约、依法申请登记原则。按照合同法的有关规定，凡涉及变更的土地权利人要以书面形式签订土地用途变更协议或者重新签订土地出让合同，明确土地变更用途，权利人及时补缴出让金，办理土地变更登记。申请人应当向不动产登记机构提出申请，并提交申请登记材料同时申请人应当对申请材料的真实性，合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请登记。

三、组织机构

为确保安多县城市规划区国有建设用地土地用途变更工作有序有力有效开展，切实保障广大农牧民群众的合法权益，结合工作实际，特成立安多县城市规划区国有建设用地土地用途（住转商）变更工作领导小组，成员如下：

组  长：次仁桑珠  县政府副县长

副组长：拉    巴  县自然资源局局长

成  员：张 星 宇  县人大办副主任

             白玛多吉  县委宣传部常务副部长

             杨    熙  县公安局党委委员、副局长

             李 开 林  县民政局副局长

             才    加  县司法局局长

             巴桑曲珍  县财政局四级主任科员

             玉    珍  县审计局局长

             巴桑旺姆  市生态环境局安多县分局局长

             仁青平措  县住建局副局长

             赵 红 丽  县水利局局长

             旦巴群培  县应急管理局局长

             格桑旺堆  县市监局副局长

             平    措  县信访局局长

             元    旦  县城市管理和综合执法局局长

             张 小 勇  国家税务总局安多县税务局局长

             顿珠多吉  县不动产登记中心主任

领导小组下设办公室，办公室设在县自然资源局，拉巴同志兼任办公室主任，顿珠多吉同志兼任办公室副主任，负责对县城规划内国有建设用地土地用途变更上的业务进行指导，统筹协调土地用途变更各项工作开展和讲解变更政策相关事宜。

四、变更的审批程序

（一）权利人已经合法取得的国有建设用地使用权及房屋所有权并已确权、登记、办证的，提供合法审批资料按批准面积进行变更手续。

（二）严格按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》有关法律法规，先要确定国有建设用地使用权及房屋所有权，再确定土地用途变更的审批程序，分步做好历史遗留问题的处理工作，可根据以下几个步骤开展审批工作：

1.2021年9月1日前，超占土地面积的按照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条等相关法律以每平方米30元以下的标准进行行政处罚；2021年9月1日后，超占土地面积的按照《中华人民共和国土地管理法》第七十七条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五十七条等相关法律以每平方米100元以上1000元以下的标准进行行政处罚。

    2.《安多县国土空间规划（2022-2035年）》前，权利人未经批准擅自变更土地用途且改扩建或翻建的，在按规定确定国有建设用地使用权的基础上，对符合《安多县国土空间规划（2022-2035年）》规划的允许补办审批手续的，按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，处建设工程造价5%至10%的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%的罚款。由县自然资源局补办建设规划许可证审批手续，辖区居委会出具是否存在纠纷的证明，并补签土地出让合同。县自然资源局出具现场勘测笔录、缴费通知单、行政处罚决定书。

3.《安多县国土空间规划（2022-2035年）》后，权利人违法占用国有建设用地或违反《安多县国土空间规划（2022-2035年）》规划建房的，按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国城乡规划法》法律法规相关要求应当拆除的，坚决予以拆除。

4.土地基准地价按《安多县城区土地定级与基准地价评估（2017）》政策处理，对商业出让土地按该地基准地价价格扣除原出让住宅价格补交出让金。

5.权利人应该出具房屋已竣工的证明。按《建设工程质量管理条例》第三条规定，房屋的质量由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位等负责。在不动产登记实务中，登记机构收取房屋质量竣工验收证明材料，用于区别房屋于在建建筑物的作用。房屋已竣工的证明可以由质监单位出具《竣工验收备案表》、有资质的承建单位或建筑工匠出具《已竣工证明》、权利人自己出具的《房屋已竣工的声明、保证》等。

（三）有下列情况之一的，暂缓登记发证。

1.土地权属及地上产权有争议的；

2.土地及房屋违法违规行为尚未处理的；

3.房屋存在严重安全隐患的（D级危房）;

4.其他暂缓登记的情形；

5.非法取得国有建设用地的；

6.其他不予登记的情形。

五、工作要求

（一）领导小组负责对县城规划区内国有建设用地土地用途变更工作负全面领导责任，负责调处在本轮土地变更中的各类突发性事件和其他不确定性因素。在办理此次土地变更过程中，县自然资源局要严格按照《安多县国土空间规划（2022-2035年）》规划，负责做好土地变更相关工作、不动产登记中心负责登记确权办证工作，对符合确权登记发证的及时予以办理。

（二）要采取多种措施，通过入户走访，座谈等多种方式、进行宣传引导，让群众知晓《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》在此次土地变更用途上充分让广大农牧民群众知法懂法意识，从而提高广大农牧民群众对违法占地、私自改扩建、私自变更土地用途的认识，坚决杜绝私各违法行为发生。

（三）在此次土地用途变更工作中要认真梳理城区范围内群众的变更意愿，结合空间规划对群众自愿做土地用途变更的，要按照“先易后难，先简后繁”的原则加快土地用途变更，对不符合国土空间规划的不予办理土地用途变更，同时要结合工作开展实际给群众做好解释工作。